Výdělek ohrožen sousední rekonstrukcí?

Při výběru nemovitosti je vhodné se zajímat i o stavební a rozvojové plány okolí. Zvláště v prvních letech provozu může případná rekonstrukce sousedního objektu snížit ziskovost provozu, byť by byl veden správně podle vyzkoušených zásad konkrétního franchizového systému.
Středa
28.07.2010
Má možnost někoho žádat o odškodnění? Koho a jak? Odpovídá Mgr. Šimona Mašková, AK Mašek advokáti, specialistka na právo nemovitostí.
 

Čtenář našeho serveru FranchisingINFO.cz, provozuje kavárnu, která sousedí s objektem bývalého obchodního domu, nyní v rekonstrukci. Stavební ruch mu téměř znemožnil podnikání, má otevřeno, ale ruch, prach atd. zákazníky spíše odradí, je zcela evidentní, že doplácí na tuto stavbu.

Pokud však se již vyskytne situace, kdy má dojít k rekonstrukci sousedního objektu nebo komunikace, je třeba vyvinout maximální úsilí při projednávání stavebního povolení. Jen tak je možné účinně předejít neúměrně dlouhému obtěžování prachem a hlukem nebo neprůjezdnosti což jsou jen namátkově vybrané problémy, které můžou ohrozit ziskovost provozu. V řízení o stavební povolení může být nařízeno, že stavební práce nebo dopravní výluka může trvat jen v určité hodiny, že musí stavebník zajistit zvýšenou očistu okolí od prachu a bláta, apod.

Co dělat, když dojde ke snížení obratu v provozu právě díky probíhající stavbě v sousedství? Je to poměrně zajímavý dotaz, který nemá zas tak jednoduché řešení – jedním ze základních předpokladů náhrady škody je protiprávní jednání, které ale v dané situaci nemusí být vůbec dáno (pokud rekonstrukce probíhá plně v souladu se stavebním a ostatními povoleními), viz § 420 odst. 1 („Každý odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti“). Tzn. dovozovat ušlý zisk (coby jednu z forem škody dle § 442 ObčZ) může být v tomto směru nemožné. Aplikace „sousedských práv“ může být taky problematická, protože je otázkou, zda jsou v předmětné věci překročeny „přiměřené poměry“ - viz § 127 ObčZ: „Vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv“. V případě povolené rekonstrukce je zřejmé, že k nějakým negativním externalitám (hluk, prach…) docházet bude.

Situaci můžeme vnímat jako střet dvou (případně tří) hlavních zájmů: zájem vlastníka opravované budovy na tom, aby byla provedena rekonstrukce (společně s eventuálním zájmem veřejnosti na tom, aby stav budovy byl uveden do souladu se stavebními předpisy, pokud tomu tak předtím nebylo) oproti zájmu postiženého obchodníka na výdělku. Pokud vlastník opravované budovy udělal vše, co se po něm dá spravedlivě požadovat (a co bude vymezeno zejm. ve stavebním povolení), aby tyto negativní externality minimalizoval a pokud tato opatření průběžně dodržuje, domníváme se, že vlastník sousedního provozu nárok na jakoukoliv náhradu nemá, i když je patrně nepochybné, že mu v důsledku rekonstrukce sousední budovy nějaký zisk ujde (hluk či prach odrazující návštěvníky atp.). Jeho zájmu by možná soud, zjednodušeně řečeno, za daných okolností přikládal menší společenský zájem na jeho ochraně. Ale jako právníci, i my musíme zakončit slovy, půjde o posouzení konkrétní skutkové situace. Obchodník měl bezesporu možnost se k rekonstrukci a podmínkám jejího provedení vyjadřovat ve stavebním řízení, což ale možná neučinil.

Není vyloučené, že se je v nájmu a ke stavebnímu povolení se vyjadřoval majitel domu, tedy pronajimatel, který dostatečně nezohlednil situaci svého nájemce a odpovědnost v tomto případě nese on. Nejsou neznámé ani případy, kdy k odškodnění došlo, pro konkrétní odpověď je třeba mít konkrétní listiny a informace.


Populární na fóru

Franchisingová smlouva

Sice jsou náležitosti trochu volnější, ale to může představovat výhodu i nevýhodu zároveň. Vždycky je na místě nechat si poradit od odborníků a mít jistotu,...

2 komentář(e)
posledni 30.11.2017
Učesaný byznys

Při zakládání mého kadeřnictví jsem investovala i do tvorby webových stránek, které mi moc pomohly k nalákání nových zákazníků a tedy zvýšení popularity...

1 komentář(e)
posledni 17.10.2017
Barva webu rozhoduje

Kombinace vhodných barev má určitě vliv na první dojem a je zajímavé, jak až moc. U prodejních webů je to ale i spousta dalších maličkostí - jako třeba barva a...

1 komentář(e)
posledni 24.08.2017
S riziky počítáme

Od ELKO EP prakticky denně odebíráme relé do rozvaděčů. Ale měl jsem za to, že jsou známí pouze na českém trhu. Teď jsem mile překvapen, že je i...

1 komentář(e)
posledni 13.06.2017
Franchisingová smlouva

Hraapla@seznam.cz

2 komentář(e)
posledni 21.05.2017
Rozvoj franšízingu v Česku

Dobrý den, můžu se zeptat kolik je v roce 2017 nebo 2016 už franchisingových poboček v ČR? DĚKUJI

1 komentář(e)
posledni 03.03.2017
Radim Jančura: Podnikání je o překážkách

https://www.facebook.com/Student-Agency-Bojkot-1812481502329777/?view_public_for=1812481502329777

3 komentář(e)
posledni 11.02.2017
Radim Jančura: Podnikání je o překážkách

Pan Jančura není žádný superhrdina ani Mirek Dušín, jediné co se mu podařilo je vyplnit mezeru na trhu a z toho profitovat. Osobní zkušenost mě přesvědčila, že...

3 komentář(e)
posledni 11.02.2017