Na co myslet při nájmu nebo koupi provozovny?

Pro některé franšízové koncepty je klíčový výběr umístění provozovny nebo dodržení zvláštních požadavků na zařízení provozovny. Franšízant by si měl před uzavřením franšízové smlouvy udělat průzkum vhodných nemovitostí. Franšízové systémy mají zpravidla zkalkulovány limitní měsíční náklady na pronájem a služby s ním spojené a mají také stanovené minimální prodejní kapacity provozoven a technické a estetické požadavky na jejich zařízení.

V úvahu přichází nájem, koupě nebo využití nemovitosti či nebytového prostoru na bázi práva odpovídajícího věcnému břemeni (v podnikání nicméně výjimečné).

Specifikace předmětu v případě nájmu: Franšízant musí mít jasno, co vše si pronajímá, smlouva musí přesně určit rozsah prostor, případně pozemků, rozsah péče o prostory a pozemky.

Doba nájmu: Při sjednávání nájmu by měl franšízant vyjednat návaznost nájmu na trvání franšízové smlouvy, a to i pro případ, že franšízovou licence ztratí ještě za trvání první fixní doby. Vlastně to znamená sjednat nájemní dobu na dobu určitou podle trvání franšízové smlouvy. Velmi praktické je přednostní právo na prodloužení nájmu na další období buď na základě včasného oznámení pronajímateli nebo za splnění určitých podmínek. Opět doporučuji co nejvíce vázat takové podmínky na franšízovou smlouvu.

Nájemné: Pokud je to možné, může franšízant sjednat pro počáteční období nájmu rozložení splacení kauce do dvou až tří splátek nebo snížení nájmu za vložené investice, kterými zhodnocuje prostor. V případě, že je umístění provozovny velmi výhodné, je dobré sjednat předkupní právo na nebytový prostor nebo objekt, v němž se prostor nachází.

Nájemce obecně by měl být obezřetný při sjednávání inflační doložky. Doporučuji si modelově spočítat nájemné při použití inflační doložky na několik let dopředu, přitom je třeba zkontrolovat přesné znění, který index se použije (statistiky se vedu dle odvětví obchodu) a údaje kterého statistického úřadu se použijí. Většinou se setkáváme s údaji českého nebo evropského statistického úřadu, ale zejména u zahraničních pronajímatelů se občas vyskytují doložky podle německého nebo jiného statistického úřadu. V inflačních doložkách je také důležité přesné určení, zda půjde o průměrný index za dvanáct měsíců nebo kalendářní rok nebo o nárůst mezi konkrétním měsícem předchozího a následujícího roku, apod.

Změny nájmu: Franšízant musí pamatovat i na situaci, kdy by převáděl franšízovou licenci na spřízněnou osobu (např. z důvodu daňových) nebo na jinou osobu po dohodě s franšízorem. Takovou cesi si musí sjednat i v nájemní smlouvě předem.

Koupě nemovitosti: Nájem nebo koupě? To je na ekonomickém posouzení a na záměrech franšízanta. Může po ukončení výkonu franšízované činnosti nemovitost dobře využít? Může ji po ukončení své činnosti pronajmout za minimálně takové náklady, které si vyžádá splátka úvěru? Obecně při koupi nemovitosti na podnikání (a to ostatně platí pro nájem) se musí franšízant ujistit, že je stavebně technicky a dle kolaudačního rozhodnutí nebo podle kolaudačního souhlasu vhodná pro jeho konkrétní provoz. Franšízantovi by nemělo stačit slovní ujištění, je vhodné se zajít podívat do archívu stavebního úřadu.

Je nutné zkontrolovat přístup k nemovitosti nejen v reálu, ale také právně, podle záznamů v katastru nemovitostí. Běžnou praxí realitních kanceláří a právníků je kontrola vlastnického práva. Pokud jde o nebytovou jednotku nebo nebytové prostory v družstevním domě, doporučuji si vždy obstarat také prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v domě a zápisy z předchozích schůzí Společenství vlastníků a zjistit, zda v domě nejsou rozpory ohledně služeb, vad nemovitosti, věcných břemen, apod. Pokud budou nutné stavební úpravy, k nimž bude franšízant potřebovat souhlas společenství vlastníků nebo družstva, protože se dotýkají společných prostor nebo prostranství, apod., je dobré si takový souhlas obstarat předem nebo souhlasem podmínit uvolnění kupní ceny prodávajícímu.

Kupní cenu je nutno složit do úschovy notáře nebo advokáta a nechat ji uvolnit prodávajícímu až po zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Rovněž doporučuji, aby se daň z převodu nemovitostí uvolňovala přímo z úschovy jménem prodávajícího.

Smluvní pokuty ve smlouvách o převodu nemovitostí nebo v nájemních smlouvách, obě strany by měly zachovat jednoduchost a přiměřenost. Smluvní pokuta by měla nahradit složité vyčíslování případné škody, která by vznikla porušením povinnosti. Přemrštěné množství pokut , vysoká výše smluvních pokut mohou smluvní vztah spíše poškodit. Strany by si měly předem určit, které povinnosti a které zásady jsou pro ně klíčové a jen ty pokutovat a vynucovat jejich dodržování pod sankcí. V nájemních smlouvách to bude například dodržení účelu nájmu, zákaz stavebně technické změny předmětu nájmu bez předchozího souhlas pronajímatele, včasné hrazení nájemného a záloh na služby, dodržování nočního klidu nebo jiných specifických pravidel společenského soužití. V kupních smlouvách půjde o povinnosti typu včasné předání vyklizené nemovitosti, včasná úhrada celé kupní ceny, zachování určité specifické vlastnosti nemovitosti nutné pro provozovnu franšízanta (např. nosnost terasy, možnost instalace vyššího napětí, apod.).

V případě zájmu o právní poradenství a další informace kontaktujte PROFIT system franchise services nebo redakci FranchisingINFO.cz.