Výdělek ohrožen sousední rekonstrukcí?

Čtenář našeho serveru FranchisingINFO.cz, provozuje kavárnu, která sousedí s objektem bývalého obchodního domu, nyní v rekonstrukci. Stavební ruch mu téměř znemožnil podnikání, má otevřeno, ale ruch, prach atd. zákazníky spíše odradí, je zcela evidentní, že doplácí na tuto stavbu.

Pokud však se již vyskytne situace, kdy má dojít k rekonstrukci sousedního objektu nebo komunikace, je třeba vyvinout maximální úsilí při projednávání stavebního povolení. Jen tak je možné účinně předejít neúměrně dlouhému obtěžování prachem a hlukem nebo neprůjezdnosti což jsou jen namátkově vybrané problémy, které můžou ohrozit ziskovost provozu. V řízení o stavební povolení může být nařízeno, že stavební práce nebo dopravní výluka může trvat jen v určité hodiny, že musí stavebník zajistit zvýšenou očistu okolí od prachu a bláta, apod.

Co dělat, když dojde ke snížení obratu v provozu právě díky probíhající stavbě v sousedství? Je to poměrně zajímavý dotaz, který nemá zas tak jednoduché řešení – jedním ze základních předpokladů náhrady škody je protiprávní jednání, které ale v dané situaci nemusí být vůbec dáno (pokud rekonstrukce probíhá plně v souladu se stavebním a ostatními povoleními), viz § 420 odst. 1 („Každý odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti“). Tzn. dovozovat ušlý zisk (coby jednu z forem škody dle § 442 ObčZ) může být v tomto směru nemožné. Aplikace „sousedských práv“ může být taky problematická, protože je otázkou, zda jsou v předmětné věci překročeny „přiměřené poměry“ - viz § 127 ObčZ: „Vlastník věci se musí zdržet všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv“. V případě povolené rekonstrukce je zřejmé, že k nějakým negativním externalitám (hluk, prach…) docházet bude.

Situaci můžeme vnímat jako střet dvou (případně tří) hlavních zájmů: zájem vlastníka opravované budovy na tom, aby byla provedena rekonstrukce (společně s eventuálním zájmem veřejnosti na tom, aby stav budovy byl uveden do souladu se stavebními předpisy, pokud tomu tak předtím nebylo) oproti zájmu postiženého obchodníka na výdělku. Pokud vlastník opravované budovy udělal vše, co se po něm dá spravedlivě požadovat (a co bude vymezeno zejm. ve stavebním povolení), aby tyto negativní externality minimalizoval a pokud tato opatření průběžně dodržuje, domníváme se, že vlastník sousedního provozu nárok na jakoukoliv náhradu nemá, i když je patrně nepochybné, že mu v důsledku rekonstrukce sousední budovy nějaký zisk ujde (hluk či prach odrazující návštěvníky atp.). Jeho zájmu by možná soud, zjednodušeně řečeno, za daných okolností přikládal menší společenský zájem na jeho ochraně. Ale jako právníci, i my musíme zakončit slovy, půjde o posouzení konkrétní skutkové situace. Obchodník měl bezesporu možnost se k rekonstrukci a podmínkám jejího provedení vyjadřovat ve stavebním řízení, což ale možná neučinil.

Není vyloučené, že se je v nájmu a ke stavebnímu povolení se vyjadřoval majitel domu, tedy pronajimatel, který dostatečně nezohlednil situaci svého nájemce a odpovědnost v tomto případě nese on. Nejsou neznámé ani případy, kdy k odškodnění došlo, pro konkrétní odpověď je třeba mít konkrétní listiny a informace.